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Expedientes de Legalización

La construcción de viviendas y otras edificaciones sin licencia, aún siendo una práctica demasiado habitual, supone una infracción legal y puede derivar en expedientes sancionadores, indemnizaciones y/o multas coercitivas e incluso conllevará la demolición de las obras desarrolladas para volver a la legalidad pre-existente.

 

En ciertas ocasiones, se podrían legalizar estas construcciones presentando un documento técnico elaborado por un profesional competente, en el cual se acredite que se cumple la normativa vigente y se garantice la legalidad urbanística.

 

Podemos diferenciar dos tipos de legalizaciones:

1. Las que responden única y exclusivamente a criterios urbanísticos y que normalmente se utilizan para inscribir la edificación en el registro de la propiedad, para formalizar una escritura o para gestionar cualquier otro trámite de similares características.

2. Los expedientes de legalización propiamente dichos y que suponen el inicio de la solicitud de licencia municipal “a posteriori” (una vez concluidas los trabajos). Es decir, es el proceso inverso a la normalidad y a lo legalmente establecido.

 

En el primer tipo, será suficiente con redactarle un CERTIFICADO DE ESTADO ACTUAL con fotografías actualizadas, en donde se describa la edificación y su estado constructivo, pudiendo aportar, si se requiere, planos de situación, de distribución o incluso de alzados y secciones. Junto con esta documentación se ha de presentar la justificación de los parámetros urbanísticos que rigen en la zona donde se inscribe la parcela objeto del estudio.

 

No será del mismo modo en el segundo supuesto, EXPEDIENTES DE LEGALIZACIÓN, donde sí será necesario aplicar el reglamento técnico. A estos trabajos les afecta, de la misma forma que a las licencias de obra nueva, los criterios de aplicación del Código Técnico de la Edificación, por lo que la fecha de su solicitud será la que determine qué normas se han de aplicar.

En estos momentos, se hace necesario que le redactemos el trabajo y que sea visado por el Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos en virtud del RD 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio. “Art. 2 Visados obligatorios. (…) c) Proyecto de ejecución de edificación y certificado final de obra que, en su caso, deban ser aportados en los procedimientos administrativos de legalización de obras de edificación, de acuerdo con la normativa urbanística aplicable.”

 

El proceso iniciado con este tipo de documentos es independiente de la posible incoación, instrucción y resolución del procedimiento sancionador derivado de la infracción urbanística.

 

Normalmente las edificaciones u obras a legalizar llevan finalizadas mucho tiempo y en la mayoría de los ocasiones no cumplen las elevadas exigencias del CTE o de otras normas. Deberemos demostrar aquellas partes de la normativa que sí cumplen e indicará expresamente las que no lo hacen siendo, en última instancia, el órgano que otorga la licencia el que decidirá si es obligatorio realizar la adecuación del edificio para que se satisfagan la totalidad de las mismas.

 

La documentación técnica y administrativa que ha de incluir un expediente de legalización, al referirse a una labor ya finalizada, equivale a la que debería contener un proyecto básico y ejecución sin los documentos propios de la dirección de obra (pliego de condiciones, el estudio de seguridad y salud o el estudio de gestión de residuos de construcción y demolición).

- Memoria descriptiva, memoria justificativa y memoria constructiva con cuadro de superficies útiles y construidas.

- Justificación del cumplimiento de normativa, reglamentos y otras disposiciones (Código Técnico de la Edificación, accesibilidad, telecomunicaciones…)

- Documentación gráfica: Plano de situación, plano de emplazamiento, plano de urbanización, planos de planta, planos de alzados y secciones, planos esquemáticos de estructura y planos esquemáticos de instalaciones.

- Valoración económica con resumen de presupuestos.

- Fotografías del estado actual.

- Certificado técnico de legalización o de reconocimiento (no siempre obligatorio)

 

Es importante señalar que si las actuaciones no están totalmente finalizadas, el expediente debe plantearse como “Legalización de obras ejecutadas y proyecto básico y de ejecución de terminación”. En estos casos, será necesario diferenciar claramente las partes concluidas de aquellas que se encuentran pendientes de terminar y presentar la documentación completa correspondiente a un Proyecto básico y de ejecución para estas últimas.

 

Una vez legalizada la construcción el propietario tendrá la obligación de pagar los impuestos municipales que correspondan y serán efectivos todos los derechos inherentes a la condición legal de la construcción (red de agua, alcantarillado, aceras, basuras…)

 

En resumen, desde el punto de vista urbanístico será suficiente con reconocer la existencia de una edificación “no legal” pero que cumple todos los parámetros establecidos en el planeamiento municipal correspondiente, mientras que el expediente de legalización se ha de incluir, además, una justificación técnica.

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